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Steuerabzüge für Umbau- und Sanierungsarbeiten und weitere Begünstigungen für Immobilien – Ein Überblick

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Der Gesetzgeber hat in den letzten Jahren verstärkt steuerliche Anreize für die Sanierung von Gebäuden und den begünstigten Ankauf von Wohnungen geschaffen.

Mit diesem Kundeninfo möchten wir einen aktuellen Überblick über die verschiedenen Steuerabzüge und Begünstigungen geben.

 

Inhalt des Kundeninfo:

  • Steuerabzug 50% für außerordentliche Instandhaltungen, Wiedergewinnungsarbeiten, Umbau und Sanierungen (bonus ristrutturazione)
  • Steuerabzug für energetische Sanierungen 65% / 50% (ecobonus)
  • Bonus für die Sanierung von Gebäudefassaden – Keine Verlängerung mehr für das Jahr 2023
  • Bonus 75% für den Abbau von architektonischen Barrieren (bonus barriere)
  • Superbonus 110% / 90%
  • Bonus für Möbel und Haushaltsgeräte (bonus mobili)
  • Bonus für Gartengestaltungen (bonus verde)
  • Ankauf von Wohnungen der Energieklasse A oder B von Bauträgern – Abzug der MwSt. von 50%
  • Ankauf der Erstwohnung von Personen bis 36 Lebensjahre für das Jahr 2023
  • Vorgangsweise bei Inanspruchnahme von Steuerbegünstigungen auf Immobilien

 

Steuerabzug 50% für außerordentliche Instandhaltungen, Wiedergewinnungsarbeiten, Umbau und Sanierungen (bonus ristrutturazione)

Der Steuerabzug für außerordentliche Instandhaltungen, Wiedergewinnungsarbeiten, Umbau und Sanierungen in Höhe von 50% ist bis 31.12.2024 verlängert worden. Die max. Ausgabensumme beträgt 96.000,00 Euro pro Wohneinheit, samt Zubehörflächen.

 

In diesen Steuerabzug fallen zudem:

  • Abbau von architektonischen Barrieren;
  • Maßnahmen für die Prävention illegaler Handlungen durch Dritte (z.B. Einbruchsschutz, Zäune, Gitter, Tore, Anbringung von Rollläden, Wandsafes, einbruchsichere Glasfenster, u.a.);
  • Bauliche Maßnahmen zur Unfallvermeidung in Haushalten;
  • Arbeiten zur Einsparung von Energie bzw. Vorrichtungen zur Nutzung von erneuerbaren Energien (z.B. Errichtung einer Photovoltaikanlage);
  • Maßnahmen zur statischen Anpassung von Gebäuden (Erdbebenschutz);
  • Wiederherstellung oder Wiederaufbau von Wohneinheiten aufgrund von Naturkatastrophen;
  • Baukosten von Garagen und Autoabstellplätzen als Zubehörflächen von Wohnungen;
  • Ankauf von sanierten Wohnungen von Bauträgen (max. 25% des Kaufpreises mit einer steuerlichen Obergrenze von 96.000,00 Euro);
  • Technische Spesen, Gutachten, Bescheinigungen, Konformitätserklärungen, MwSt., Erschließungskosten, u.a.;

Der Steuerabzug 50% gilt für Wohneinheiten aller Katasterkategorien. 

Bezüglich den Gemeinschaftsanteilen (gemäß Art. 1117 ZGB) gilt, dass neben den oben angeführten Sanierungsmaßnahmen auch ordentliche Instandhaltungsarbeiten in die Begünstigung fallen. Die Aufteilung erfolgt auf der Basis von Tausendsteltabellen oder anderen, nachvollziehbaren Kriterien.

 

Den Steuerabzug in Anspruch nehmen können: Eigentümer, nackte Eigentümer, Inhaber von Realrechten (z.B. Fruchtgenuss, Wohnrecht, Oberflächenrecht, Gebrauchsrechte), Mieter, Leihnehmer, Einzelunternehmer für Immobilien, die nicht zu den Betriebs- oder Handelsimmobilien (beni merce) gehören, zusammenlebende Familienmitglieder (familiari conviventi), Personen mit eingetragenen Lebenspartnerschaften und zusammenlebende Partner (more uxorio). Das Zusammenleben muss vor Beginn der Arbeiten dokumentiert werden können (z.B. Familienbogen).

 

Die Zahlungen müssen ausschließlich mit Banküberweisung durchgeführt werden, wobei zwingend eine sogenannte „Bauüberweisung“ gemacht werden muss. Mit dieser Art von Überweisung wird der Gesetzesbezug Art. 16-bis, Gesetzesdekret Nr. 917/1986, die MwSt.-Steuernummer des ausführenden Unternehmens und die Steuernummer des Bauherrn angegeben. Den ausführenden Unternehmen (Handwerkern) wird ein Steuereinbehalt von 8% einbehalten, den sie im Rahmen ihrer Steuererklärung verrechnen können.
Es zählt das sogenannte „Kassenprinzip“, d.h. die Zahlungen müssen nach dem Zeitpunkt der durchgeführten Zahlung in Abzug gebracht werden.

 

Der Steuerabzug muss in 10 jährlichen Raten in der Steuererklärung abgezogen werden. Eine Abtretung des Steuerguthabens (cessione) oder ein Direktrabatt in der Rechnung (sconto in fattura) sind alternativ zum Steuerabzug zulässig. Es braucht diesbezüglich eine Erklärung über die Kostenkonformität (asseverazione di congruità delle spese) eines beauftragten Technikers und einen Bestätigungsvermerk (visto di conformità) seitens eines befähigten Steuerberaters. Für Arbeiten ohne erforderliche Baugenehmigung (edilizia libera) mit einer Ausgabensumme bis max. 10.000,00 Euro sind die Erklärungen bzw. Bestätigungsvermerke nicht erforderlich.

 

Steuerabzug für energetische Sanierungen 65% / 50% (ecobonus)
Die Steuerabzüge für energetische Sanierungen sind bis 31.12.2024 verlängert worden. Die Steuerbegünstigungen gelten für physische Personen, Unternehmen und Freiberufler für Immobilien, die für die Ausübung der Tätigkeit verwendet werden, jedoch nicht für Handelsimmobilien (beni merce). Der Steuerabzug gilt für Wohn- und gewerbliche Immobilien jeglicher Katasterkategorie, wobei vor Beginn der energetischen Sanierung nachweislich eine Heizungsanlage gewesen sein muss.
Für Unternehmen und Freiberufler besteht ein zweifacher Vorteil, in der Abzugsfähigkeit der Kosten und dem Steuerabzug in Höhe von 50% - 65%.

 

Art der durchgeführten Bauarbeiten

max. Ausgabensumme und Steuerabzug

Energetische Gesamtsanierung an bestehenden Gebäuden (ohne Erweiterung)

153.846,15 x 65% = 100.000,00

Energetische Sanierungsarbeiten an der Gebäudehülle (z.B. Hauswände, Fenster- und Türzargen, Dächer und Böden)

92.307,69 x 65% = 60.000,00

                 oder alternativ:

120.000,00 x 50% = 60.000,00 (Fenster)

Anbringung von Sonnenkollektoren zur Herstellung von Warmwasser

92.307,69 x 65% = 60.000,00

Austausch von Heizungsanlagen mit Anlagen, die mit Luft- oder Wasser-Brennwertkessel ausgestattet sind;

Austausch von Heizanlagen mit Wärmepumpe oder geothermischen Niedertemperatur­anlagen;

Austausch von herkömmlichen Boilern mit Boilern mit Wärmepumpe zur Herstellung von Warmwasser für sanitären Gebrauch;

 

 

 

 

46.153,84 x 65% = 30.000,00

 

Kauf und Installation von Sonnenschutz- und Beschattungssystemen

120.000,00 x 50% = 60.000,00                                                                                                             

Kauf und Installation von Heizungs­anlagen, deren Heizkessel mit Biomasse-Brennstoffen gespeist werden

60.000,00 x 50% = 30.000,00

 

Kauf und die Installation von Generatoren für Mikro-Kraft-Wärme-Kopplung

153.846,15 x 65% = 100.000,00

Kauf, die Installation und die Inbetriebnahme von multimedialen Vorrichtungen für die Fernsteuerung von Heizungs-, oder Warmwassererzeugungs- oder Klimatisierungsanlagen in den Wohneinheiten

Bei Superbonus 110%:

13.636,36 x 110% = 15.000,00

 

Bei Ecobonus 65%:

23.076,92 x 65% = 15.000,00

Die Zahlungen müssen ausschließlich mit Banküberweisung durchgeführt werden, wobei zwingend eine sogenannte „Bauüberweisung“ gemacht werden muss. Mit dieser Art von Überweisung wird der Gesetzesbezug Gesetz Nr. 296/2006, die MwSt.-Steuernummer des ausführenden Unternehmens und die Steuernummer des Bauherrn angegeben. Den ausführenden Unternehmen (Handwerkern) wird ein Steuereinbehalt von 8% einbehalten, den sie im Rahmen ihrer Steuererklärung verrechnen können.

 

Für Privatpersonen zählt das sogenannte „Kassenprinzip“, d.h. die Zahlungen müssen nach dem Zeitpunkt der durchgeführten Zahlung in Abzug gebracht werden.
Für Unternehmen werden die Kosten nach dem „Kompetenzprinzip“, d.h. nach der wirtschaftlichen Zugehörigkeit der Steuerperiode und nicht nach dem Zeitpunkt der durchgeführten Zahlung in Abzug gebracht.

 

Der Steuerabzug muss in 10 jährlichen Raten in der Steuererklärung abgezogen werden.
Eine Abtretung des Steuerguthabens (cessione) oder ein Direktrabatt in der Rechnung (sconto in fattura) sind alternativ zum Steuerabzug zulässig. Es braucht diesbezüglich eine Erklärung über die Kostenkonformität (asseverazione di congruità delle spese) eines beauftragten Technikers und einen Bestätigungsvermerk (visto di conformità) seitens eines befähigten Steuerberaters.
Eine Erklärung der Kostenkonformität ist auch beim direkten Abzug in der Steuererklärung im Rahmen der Abfassung der ENEA-Meldung immer erforderlich, gemäß den Voraussetzungen des Ministerialdekretes vom 6. August 2020.

 

Wichtig: 
Eine Meldung an die staatliche Energiebehörde (ENEA) innerhalb von 90 Tagen ab Fertigstellung der Arbeiten ist immer abzufassen. Das Datum der Fertigstellung der Arbeiten in der ENEA-Mitteilung muss mit der Mitteilung des Bauendes übereinstimmen.
Die Summe der Rechnungen (Zahlungen) in der ENEA-Mitteilung muss mit dem Betrag in der Steuererklärung Mod. 730 oder Mod. REDDITI übereinstimmen.

 

Bonus für die Sanierung von Gebäudefassaden – Keine Verlängerung mehr für das Jahr 2023

Der Steuerbonus für ordentliche und außerordentliche Sanierungen von Gebäudefassaden ist mit dem Jahr 2022 ausgelaufen und nicht mehr verlängert worden.

Hier gilt es alternativ zu prüfen, ob diese Ausgaben in den Geltungsbereichen der Steuerabzüge für außerordentliche Instandhaltungen, Wiedergewinnungsarbeiten, Umbau oder energetische Sanierungen berücksichtigt werden können.

 

Bonus 75% für den Abbau von architektonischen Barrieren (bonus barriere)

Der Steuerabzug in Höhe von 75% für den Abbau von architektonischen Barrieren wurde bis 31.12.2025 verlängert. Die max. Ausgabensumme beträgt 50.000,00 Euro für Einfamilienhäuser, 40.000,00 Euro pro Einheit für Gebäude von 2 bis max. 8 Einheiten und 30.000,00 pro Einheit für Gebäude mit mehr als 8 Einheiten. Um den Bonus in Anspruch nehmen zu können müssen die Voraussetzungen des Ministerialdekretes Nr. 236/1989 penibel eingehalten werden. In diesem Dekret wird beispielsweise im Detail definiert, wie die sanitären Anlagen, die Zugänge, Fenster, Türen, Einrichtungen, usw. geplant und ausgeführt werden müssen.

Den Bonus können Privatpersonen und Unternehmen (keine Kapitalgesellschaften) in Anspruch nehmen, sowohl für Wohngebäude als auch gewerbliche Immobilien, jeglicher Katasterkategorie.

Der Steuerabzug muss in 5 jährlichen Raten in der Steuererklärung abgezogen werden. Eine Abtretung des Steuerguthabens (cessione) oder ein Direktrabatt in der Rechnung (sconto in fattura) sind alternativ zum Steuerabzug zulässig. Es braucht diesbezüglich eine Erklärung über die Kostenkonformität (asseverazione di congruità delle spese) eines beauftragten Technikers und einen Bestätigungsvermerk (visto di conformità) seitens eines befähigten Steuerberaters.

 

Superbonus 110% / 90%

Einfamilienhäuser

Für Einfamilienhäuser, die zum 30.09.2022 einen Baufortschritt von mindestens 30% erreicht und dokumentiert haben, gilt der Superbonus in Höhe von 110% auch für Ausgaben bis zum 31.03.2023.

Für Sanierungsarbeiten mit Beginn ab 01.01.2023 gilt der Superbonus in Höhe von 90%, wobei zusätzliche Einschränkungen gelten:

  • Die Arbeiten dürfen nur mehr an der Hauptwohnung durchgeführt werden;
  • Die Hauptwohnung muss sich entweder im Eigentum befinden oder es muss ein Realrecht (z.B. Wohnrecht, Fruchtgenussrecht, Oberflächenrecht) bestehen;
  • Das Gesamteinkommen darf 15.000,00 Euro (bei einer Einzelperson) nicht überschreiten. Bei Familien wird das Gesamteinkommen gemäß einem Quotienten auf Basis der Anzahl bzw. der zu Lasten lebenden Familienmitgliedern berechnet. Bei einer Familie mit beispielsweise zwei zu Lasten lebenden Kindern darf das Gesamteinkommen 45.000,00 Euro nicht überschreiten.

Kondominien

Der Superbonus für Kondominien wurde bis 31.12.2025 verlängert. Die Höhe des Superbonus ist wie folgt festgelegt worden:

  • Kondominien, die innerhalb 18.11.2022 mit Beschluss der Kondominiums­versammlung die Sanierungsarbeiten beschlossen haben, können den Bonus in der Höhe von 110% in Anspruch nehmen, sofern innerhalb 31.12.2022 die zertifizierte Baubeginnmeldung (Cilas) in der entsprechenden Gemeinde hinterlegt worden ist.
  • Für Sanierungsarbeiten mit Beschluss der Kondominiumsversammlung nach dem 18.11.2022 gilt der Superbonus in Höhe von 90% für die Ausgaben des Jahres 2023. Für das Jahr 2024 wird der Superbonus auf 70%, für das Jahr 2025 auf 65% herabgesetzt.  

Der Steuerabzug muss in 4 jährlichen Raten in der Steuererklärung abgezogen werden. Eine Abtretung des Steuerguthabens (cessione) oder ein Direktrabatt in der Rechnung (sconto in fattura) sind alternativ zum Steuerabzug zulässig. Es braucht diesbezüglich eine Erklärung über die Kostenkonformität (asseverazione di congruità delle spese) eines beauftragten Technikers und einen Bestätigungsvermerk (visto di conformità) seitens eines befähigten Steuerberaters.

 

Bonus für Möbel und Haushaltsgeräte (bonus mobili)

Für den Ankauf von Möbeln und Haushaltsgeräten wurde der Bonus in Form eines Steuerabzuges von 50% bis 31.12.2024 verlängert. Der Bonus gilt weiterhin nur in Zusammenhang mit Arbeiten für außerordentliche Instandhaltung, Wiedergewinnung, Umbau und Sanierung. Für das Jahr 2023 gilt eine max. Ausgabensumme von 8.000,00 Euro, wobei der max. Steuervorteil von 4.000,00 Euro auf 10 Raten aufgeteilt, in der Steuererklärung des Steuerpflichtigen abgezogen werden muss.

Ankäufe aus dem Ausland sind für den Steuerabzug zugelassen.

 

Wichtig: Der Steuerpflichtige, der diesen Steuerabzug in Anspruch nehmen möchte, muss der gleiche sein, der den Steuerabzug 50% für außerordentliche Instandhaltungen, Wiedergewinnungsarbeiten, Umbau und Sanierungen in der Steuererklärung in Anspruch genommen hat! Diese außerordentlichen Instandhaltungen oder Sanierungsarbeiten müssen zwingend nach dem 01.01.2022 begonnen worden sein.

 

Möbel: In die Begünstigung fallen z.B. Betten, Schränke, Bücherregale, Tische,
Schreibtische, Stühle, Kommoden, Sofas, Matratzen, Badmöbel, Beleuchtungs­körper, u.a.;
Ausgeschlossen sind die Innentüren, Bodenbeläge, Vorhänge oder andere Einrichtungsergänzungen.    

 

Haushaltsgeräte: Begünstigt sind z.B. Kühl- oder Gefrierschränke (mind. Energieklasse F), Wasch-, Trocken- und Spülmaschinen (mind. Energieklasse E) und Herde oder Backöfen (mind. Energieklasse A). Unter die abzugsfähigen Kosten fallen auch die Kosten für Transport und Montage.

 

Alle Zahlungen müssen mit rückverfolgbaren Zahlungsmitteln, auch ohne Angabe eines Gesetzesbezuges, durchgeführt werden. Der Bonus muss auf 10 Jahre aufgeteilt in der Steuererklärung in Abzug gebracht werden, eine Abtretung an Dritte ist nicht möglich.

 

Wichtig: Der Bonus ist bei energetischen Sanierungen NICHT möglich.

 

Bonus für Gartengestaltungen (bonus verde)

Der Bonus in Höhe von 36% bis zu einer max. Ausgabensumme von 5.000,00 Euro gilt bis zum 31.12.2024. Der steuerliche Vorteil beläuft sich somit auf max. 1.800,00 Euro, aufgeteilt auf 10 Jahre.

 

Der Bonus kann jährlich, auch ohne Umbauarbeiten, in Anspruch genommen werden. Begünstigt sind außerordentliche Instandhaltungen von Grünflächen, Gärten, Balkonen, Terrassen, Bewässerungsanlagen, Errichtung von Wassertanks, u.a.  

 

Der Steuerabzug betrifft nur Wohnimmobilien und deren Zubehörflächen und darf nur in der Steuererklärung abgezogen werden, kann somit nicht an Dritte abgetreten werden. Alle Zahlungen müssen mit rückverfolgbaren Zahlungsmitteln, auch ohne Angabe eines Gesetzesbezuges, durchgeführt werden.

 

Ankauf von Wohnungen der Energieklasse A oder B von Bauträgern – Abzug der MwSt. von 50%

Privatpersonen, die im Jahr 2023 von einem Bauträger eine Wohnung der Energieklasse A oder B ankaufen, können die MwSt. zu 50%, aufgeteilt auf 10 Jahre, in Abzug bringen.

 

Ankauf der Erstwohnung von Personen bis 36 Lebensjahre für das Jahr 2023

Die steuerlichen Begünstigungen für den Ankauf der Erstwohnung von Personen bis 36 Lebensjahre wurden für das Jahr 2023 verlängert. Die Begünstigungen bestehen in der Befreiung der Übertragungsgebühren (Register-, Hypothekar- und Katastersteuer) bzw. sollte der Ankauf der MwSt. unterliegen, in Form einer Steuergutschrift in Höhe der bezahlten MwSt. Die steuerlichen Begünstigungen können jedoch nur jene Personen beantragen, die das 36. Lebensjahr noch nicht beendet haben und ein Einkommen gemäß ISEE von 40.000,00 Euro nicht überschritten haben.

 

Vorgangsweise bei Inanspruchnahme von Steuerbegünstigungen auf Immobilien

Um den Missbrauch bei der Inanspruchnahme von Steuerbegünstigen auf Immobilien einzudämmen, hat der Gesetzgeber zunehmend Auflagen und Einschränkungen eingeführt.

 

Wichtig:
Es ist unbedingt erforderlich, bereits vor Einreichung der Bauunterlagen das Projekt mit den erforderlichen Technikern und dem Steuerberater zu besprechen.

 

Bei fehlerhaften Unterlagen (beispielsweise in der Rechnungsstellung und in den Zahlungen) können die Steuerabzüge nicht in Anspruch genommen werden. Eine nachträgliche Korrektur oder Sanierung der Fehler ist in den meisten Fällen nicht mehr möglich.

 

Für weiterführende Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Mit freundlichen Grüßen

taktiva.